忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是（）。

• A

  毛租金乘数法

• B

  潜在毛收入乘数法

• C

  有效毛收入乘数法

• D

  净收益乘数法

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　　正确答案

　　A

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　　解析

毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：房地产价值=毛租金×毛租金乘数。毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：毛租金乘数=价格／毛租金。B选项潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数（PGIM）来求取估价对象价值的方法，潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。C选项有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=EGI×EGIM。有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：EGIM=V／EGI。D选项净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益（NOD）乘以净收益乘数（NIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=NOI×NIM。净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：NIM=V／NOI。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。